Аренда торговой недвижимости

Мария Озмитель,
специально для проекта © Ритейл Кыргызстан

30 апреля, 2009 г.

При создании собственного торгового бизнеса в первую очередь встает задача выбора торгового помещения. Проведение маркетинговых исследований выявляет наиболее выгодное место расположения магазина. На этапе составления бизнес-плана определяется оптимальная площадь для магазина. При этом должна учитываться потребность в складских и подсобных помещениях, комнатах для персонала, возможность организации загрузки магазина.

После этого выбирается соответствующий концепции торгового объекта вид торговой недвижимости.

Специфика аренды разных видов торговой недвижимости

Аренда отдельно стоящих зданий. В случае аренды отдельного здания – магазина или павильона всегда уточняются особенность арендного договора – сдается ли только помещение или весь участок, на котором стоит здание. Во втором случае у съемщика появляется возможность благоустройства прилегающей к магазину территории, организации парковки и т.д.

Аренда встроено-пристроенных помещений. Значительная часть (около 45%) предлагаемой в Киргизии торговой недвижимости – это встроено-пристроенные помещения: переоборудованные первые и цокольные этажи административных зданий и жилых домов, бывшие квартиры с выходом на улицу, реконструированные помещения пристроенных магазинов. При выборе помещения такого типа преимущество отдается тем помещениям, которые имеют отдельный вход. Помимо чисто практического удобства для покупателей и продавцов отдельный вход с улицы позволяет сделать привлекательный дизайн фасада и разместить наружную рекламу.

Аренда площадей в торговых комплексах. Аренда помещения в торговом центре является оптимальным решением для небольших магазинов, бутиков, сетевых торговых точек. В этом случае значительным преимуществом можно считать то, что многие дорогостоящие вопросы, например, охрану, электроснабжение и отопление магазина по договору берет на себя арендодатель.

Договор об аренде торгового помещения.

Арендой называется временное возмездное владение и пользование помещением. Договор об аренде представляет собой типовой документ, с указанием месторасположения объекта недвижимости, оговаривающий условия и стоимость аренды, сроки оплаты, санкции за несвоевременную оплату.

Договор об аренде помещения в торговом центре имеет определенные специфические особенности. Указываются ограждающие конструкции или условные линии по которым проходят границы сдаваемой площади. Чаще всего к договору прикладывается план этажа с обозначением территории магазина. Уточняются основные требования к арендатору – в соответствии с концепцией торгового центра помещение должно быть использовано под предприятие розничной торговли, оговаривается (по необходимости) профиль магазина, схема ценовой политики. Арендодатель может выдвигать свои ограничения по проведению ремонтных работ, выдвигать свои стандарты для дизайна фасадной вывески арендатора. В договоре обязательно указываются часы работы магазина.

Особенности арендной политики торговых комплексов в Бишкеке

Минимальный срок арендного договора, который предлагают торговые центры города Бишкек – 1 год, с возможным последующим продлением. Страховой депозит чаще всего равен стоимости аренды за 3 месяца.
Активно практикуется продажа арендных договоров и субаренда без согласования с администрацией торгового центра. Исследования этой особенности местного рынка выявили несколько основных форм:

• Продажа арендного договора с определенными ограничениями. Например, бутик в одном из самых популярных торговых комплексов – «Вефа центре» – площадью в 45 кв. м. продается вместе с торговым оборудованием за 5 тыс. долларов. При этом наиболее желательным ассортиментом является одежда и обувь, и есть запрет на торговлю ювелирными изделиями.
• Продажа арендного договора вместе с действующим бизнесом. Пример наиболее типичного объявления такого рода взят с действующего Интернет-ресурса Diesel Forum:
  «Продаю бутик в торговом центре «Мега Комфорт», площадью 33 кв.м. на 3 этаже, склад 12 кв.м. и товар (люстры, светильники). Стоимость – 15000$.»
• Заключение договора о субаренде. Несмотря на то, что стоимость субарендного договора всегда выше, чем цена прямого арендного договора, зачастую поднаем является единственной возможностью открыть магазин в выбранном торговом комплексе. В ТЦ Караван, по словам администрации, арендаторы свободно сдают площади в субаренду, цены субарендных договоров устанавливаются произвольно и торговым центром не контролируются.
  • Последствием  нерегулируемой субаренды можно назвать появление в торговом центре неэффективных торговых пространств, неорганизованных покупательских потоков, отсутствие выраженных якорных арендаторов. Также недостаточный контроль над арендаторами приводит к ухудшению качества магазинов в торговом центре и однообразию ассортимента. Во всех неспециализированных торговых центрах в городе Бишкек львиная доля арендной площади приходится на продавцов мобильных телефонов и небрендовой одежды. В этом случае непременно происходит понижение уровня ценовой категории покупателей, все торговые комплексы в городе становятся похожими друг на друга, лишаясь конкурентных преимуществ и теряя посетителей.

Оригинальной можно назвать арендную политику специализированного торгового центра «Детский мир», взявшего курс на объединение наибольшего количества магазинов детских товаров различного профиля и на устранение конкурентов на бишкекском рынке. Торговый центр старается переманить всех операторов, продающих детские товары, к себе предлагая очень выгодные условия – монопольную торговлю, выгодное товарное соседство. Однако руководство торгового центра оставляет за собой право анализировать продажи конкретного арендатора, администрирует профиль товарного ассортимента, занимается закреплением определенных товарных групп за конкретными арендаторами, в некоторых случаях контролирует поставщиков. При возникновении разногласий – например, нежелании арендатора реализовывать определенные товарные категории, стоимость арендной платы резко увеличивается. Таким образом, источником прибыли торгового центра является не только сдаваемая в аренду площадь, но и товарооборот арендаторов.
Подобная политика возможна только благодаря узкой специализации торгового центра. Несмотря на то, что таким образом ТЦ «Детский мир» становится эффективным, конкурентоспособным торговым объектом, жесткие условия неприемлемы для многих арендаторов и в торговом центре остаются пустые площади.

Стоимость аренды коммерческих помещений в г. Бишкек

Как показали исследования, стоимость аренды торговых помещений в городе Бишкек определяет исключительно территориальное расположение объекта. Такие факторы, как качество помещения – наличие или отсутствие ремонта, дополнительных удобств – варьируют цену совсем незначительно – в пределах 1-1,5$ в месяц за кв.м.

Средняя стоимость аренды торговой площади в городе Бишкек – за кв.м. в месяц
(данные на начало 2009 года):

• Центральная часть города – в пределах улиц пр. Чуй и ул. Московская и ул. Гоголя и Калыка Акиева – 15$ за кв. м.
• Периферия – мкр. Джал, Пишпек, Аламедин 1, Кызыл-Аскер, Тунгуч, Рабочий городок – 5$ за кв. м.
• Стоимость арендной площади в торговых центрах Бишкека в среднем составляет около 20$ за кв.м. В наиболее посещаемых комплексах, таких как Beta-Stores или Вефа-центр, цена поднимается до 40$. При согласовании стоимости арендного договора, администрация учитывает особенности размещения арендатора, товарное соседство, наличие рядом крупных якорей и направление покупательских потоков.